Kereső toggle

Kiskapu a rendszeren

Új irányok az ingatlanhitelezésben

Továbbítás emailben
Cikk nyomtatása

Válság által feldúlt hazai ingatlanpiaci helyzetkép: több ezer eladatlan új építésű lakás, több száz csődbe ment építési vállalkozó, sok-sok lakásra váró család. A szakma azonban nem várja meg a válság végét, a piac teljes rendeződését, „feltalált” egy új hitelezési formát, amely belendítheti a lakásvásárlást.

A befulladt ingatlanberuházások sok gondot okoznak az építési vállalkozóknak, mivel a fizetőképes kereslet a válság miatt radikálisan visszaesett. Csak ront az építési vállalkozók helyzetén a márciusi szigorítás, mely megnehezíti a hitelfelvételt. Már nem működnek az eddig jól bevált vevőcsalogató megoldások: a garázs fél áron, ingyen konyhabútor vagy plazmatévé, hiszen ezek nem orvosolják a fő problémát, a pénz- és hitelszűkét. Az évtizedes mélypontra került építőipari vállalkozások számára kulcskérdés, hogyan tudnak minél hamarabb kikerülni ebből a kátyúból.
Szakemberek szerint működőképesnek bizonyul egy új fajta hitelezési módszer, amelyet nem régen „talált fel” a szakma. Azok, akik új lakást szeretnének vásárolni, 15-20 százalékos önrésszel már beköltözhetnek a kiválasztott lakásba akkor is, ha az adott időpontban még nem rendelkeznek a teljes összeggel. A konstrukció lényege az, hogy a beköltözés előtt előszerződést kötnek a felek, amelyben kikötik a vételárat, és azt, hogy a vevő a következő egy-két éven belül kifizeti a teljes összeget. A beköltözés után az építtető nevén marad a lakás, a lakókkal pedig megállapodnak egy a piaci albérleti díjhoz hasonlítható, havonta fizetendő díjban. A fennálló rész kifizetését elegendő a megszabott egy-két éven belül teljesíteni, amikor végszerződést kötnek a felek. Az ingatlan tulajdonjoga ekkor kerül át a vevő nevére, így az illetéket elegendő ekkor megfizetni.
Megkeresésünkre Valkó Dávid az Otthon Centrum vezető elemzője elmondta, számos előnnyel rendelkezik ez a konstrukció. Amennyiben a következő egy-két évben hitelből fizetik ki a vevők a maradék összeget, valószínűleg a mostaninál kedvezőbb feltétellel kapják meg a banktól. Ha pedig rendelkeznek az induláskor a teljes összeggel, az átmeneti idő alatt tetszés szerinti  befektetésben „fialtathatják” a pénzüket. Szintén kedvező lehet a válság negatív hatásait tekintve, hogy a meglevő ingatlant – amelynek az árát szeretnék beforgatni az új lakás árába –, nem kell gyorsan, nyomott áron eladni.
Azt viszont előre tisztázni kell – hívta fel a figyelmet a szakember –, hogy a vállalkozó beszámítja-e a vételárba a havonta fizetett bérleti díjat, vagy nem. Azzal is számolni kell – tette hozzá –, hogy aki az átmeneti idő után meggondolja magát és eláll az ügylettől, elveszíti a befizetett összeg foglalóként szolgáló részét.
Bár március 1-jével lényegesen szigorodtak a hitelfelvétel körülményei mind a hitel mértékét, mind a fizetőképességet tekintve, úgy tűnik azonban, hogy a lízing „győztesen” kerül ki a szigorításból. Amíg ugyanis euróalapú hitel esetén legalább 40, svájci frank esetében 55 százalékos önrésszel kell rendelkezni, addig lízing esetében 5 százalékkal kevesebbre van szükség. (További részletek: Hitelszigor. Hetek, 2009. március 5.) Mivel a lízingügyletek biztonságosabbnak mondhatók, mint a banki hitelek, a törvényhozó nagyobb kedvezményt biztosított ennek a formának, így a lízing esetén magasabb összeg finanszírozható.
A gyakorlatban mindez azt jelenti, hogy míg forinthitel esetén 75 százalék, addig lakáslízingnél 80 százalék finanszírozható. Így amíg egy 10 millió forint értékű lakáshoz maximálisan 7,5 millió forint hitel kapható, addig lakáslízing esetén 8 millió. A banki hitelhez képest 6,7 százalékkal nagyobb finanszírozható összeget jelent a lízing – ecsetelte előnyeit egy sajtótájékoztatón Dunavölgyi Mária, az OTP Lakáslízing Zrt. vezérigazgatója. Euróalapú konstrukciónál ugyanez az arány 60 százalék a bankhitelnél, 65 százalék viszont a lízingnél, azaz 10 millió forint értékű lakáshoz tehát maximálisan 6 millió forint banki hitel vehető fel, míg 8,3 százalékkal több, összesen 6,5 millió lízing esetében.
Dunavölgyi Mária hangsúlyozta, hogy a lízing nemcsak olcsóbb  új lakás esetén egy hasonló kamatozású banki hitelhez képest, de segítségével alacsonyabb önerővel lehet lakáshoz jutni új és használt lakás esetén egyaránt. Tehát a lakáslízing képes lehet bevonni a hitelezhetők körébe azokat is, akik a márciusi szigorítások következtében a megemelkedett önrész miatt nem kaphatnának lakáshitelt.
A kisebb önrészből származó előny mellett más pozitívummal is bír ez a konstrukció. Mint Dunavölgyi Mária elmondta, a lakáslízing törlesztőrészlete alacsonyabb a banki hitelhez képest. A lakáslízing előnye, hogy az összeg 25 százalékát kitevő áfát kamatmentesen, a futamidő alatt kis részeltekben fizeti ki az ügyfél. Ezzel szemben a banki lakáshitelnél a vételár áfatartamát is be kell számolni a tőketartozásba, s ezt a hitelre kirótt kamatokkal együtt kell kifizetnie az adósnak.
Ez a különbség pedig igen beszédes a számok nyelvén: egy 25 éves futamidőre felvett 5 millió forintnak megfelelő euróalapú lakáslízing havi törlesztőrészlete új lakás vásárlása esetén az első hat hónapban 24123 forint, majd utána 30  440 forint, míg ugyanez banki hitel esetén (tehát az áfatartalom kamatával együtt) 27872, illetve 36507 forint. Ha 10 milliós tételt veszünk nagyító alá, az arányok még egyértelműbbek. Lízing esetében az első félévben a havi törlesztőrészlet 46  420, utána 60 947 forint, míg banki hitel esetén ugyanez 55  743, illetve 73013 forint lenne. Ez a 13 ezer forintos előny még nagyobb lehet, ha forintalapú finanszírozást választunk. Új lakás lízingelése esetén 10 milliós tételnél havonta 72970 forint lenne a havi törlesztőrészlet, míg banki hitel esetén 89254 Ft. A lízing és a banki hitel kamatai a példáinkban szinte azonosak.
További előnye a lízingnek, hogy nincs felső korhatár. A szerződés akár 35 éves futamidőre is megköthető, mely bármilyen életkorban igényelhető kiegészítő biztosíték bevonása nélkül. A lízingbe vevő fél ingatlan esetében is hasonló jogokkal rendelkezik mint a jelzáloggal terhelt banki hitelre vásárolt „lakástulajdonos”: bérbe adhatja, eladhatja, elő-, illetve végtörleszthet. Nemfizetés esetén pedig az ügylet a hitelhez hasonló eljárással történik. Új lakás esetében a futamidő végén az ingatlan tulajdonosa kijelölhető.
Ami leginkább távol tartja a lízingeléstől a magyarokat, az komoly előnyt is jelentett. A lízingelt ingatlan tulajdonjoga ugyanis csak a futamidő végén kerül az adós nevére, addig a lízingcég birtokolja. őA szerződő fél tehát a futamidő végéig nem érezheti magáénak az ingatlant, noha lehet, hogy már évtizedek óta benne lakik. Ettől a helyzettől inkább lelkileg idegenkedünk, hiszen a lízingelt ingatlant és a banki hitelből „vásárolt” ingatlant gyakorlatilag ugyanolyan mértékben birtokolja az ember. Amíg az adós nem fizette vissza az összes adósságát, az ingatlanra bejegyzett jelzálog miatt – a lízingelt lakáshoz hasonlóan – nem rendelkezik önállóan az ingatlannal. De annak, hogy nem a nevén van az ingatlan, komoly előnyei lehetnek. Ha ugyanis úgy dönt a lízingbe vevő, hogy eladná az ingatlant, akkor nem kell adót fizetnie öt éven belül sem, (hiszen nem ő a tulajdonos), és ezen ok miatt illetéket sem kell fizetnie. Egy esetleges „bebukás” esetén pedig nem kell kényszerárverezéstől, kilakoltatástól tartania, hanem maga eladhatja az ingatlant, így a befizetett összeget nem bukja el.

Kalkulálj!

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) hitelkalkulátort készített, amelyen keresztül előzetesen kiszámíthatjuk a bevételeink és a kiadásaink alapján, mekkora hitelt, illetve havi törlesztőrészletet vállalhatunk be józanul. Megadja a kezdő és az utolsó havi törlesztőrészletet, a tőketartozás időbeni megoszlásának alakulását és a futamidő hónapjaira lebontott részletes adatokat. A szervezet másik kalkulátora abban segít, hogy ellenőrizzük, mennyire van egyensúlyban a háztartási költségvetésünk. Az alapadatok megadása után elemzi is az adottságainkat, sőt tanácsokkal is ellát. Megmondja mennyire biztonságos a költségvetésünk, szükség van-e például növelni a megtakarításainkat, csökkenteni a kiadásainkat, ahhoz, hogy nagyobb kiadásokra, hitelfelvételre szánhassuk el magunkat. Ajánlást ad a honlapjukon (www.pszaf.hu) arra, hogy összehasonlítsuk a különböző megtakarítási formákat, felhívják a figyelmet arra, hogy csak alapos átgondolás után hozzuk meg a döntéseinket.

Olvasson tovább: