Kereső toggle

Újdonság a lakásfinanszírozásban

Látóhatáron a kanadai modell

Továbbítás emailben
Cikk nyomtatása

Új konstrukció formálódik a lakáspiacon. A napokban két évre szóló együttműködésről írt alá keretmegállapodást Kolber István regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter és Robert Hage kanadai nagykövet, aki a kétoldalú tárgyalásokon egyben a Kanadai Jelzálog és Lakásügyi Társaságot (CMHC) is képviselte. Az észak-amerikai fél komoly szándékát fejezte ki arra vonatkozóan, hogy műszaki, technikai és esetleg anyagi segítséget is nyújt hazánknak a náluk is nagy sikerrel működtetett, kanadai modell néven ismert lakásfinanszírozási rendszer sikeres és hatékony átültetésére. Ha minden az előzetes tervek szerint halad, a felek még ebben az évben aláírnak egy munkaszerződést, amely alapján akár már konkrét időpontot is mondhatnak a program hazai beindítására, amely várhatóan 2006-ra tehető. 



Új lakás, nyitott ajtók Fotó: Somorjai L.

A Kanadában nagy sikernek örvendő modell magyarországi bevezetésének egyik legfontosabb előfeltétele egy olyan hitelgarancia-alap létrehozása, amely nagyobb pénzügyi biztonságot nyújt a szerződő feleknek. Ez a biztosítóintézet jelenti ugyanis a koncepció lelkét. 

Leitner József, az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal elnökhelyettese a Hetek kérdésére elmondta, hogy ez a biztosítás nagyban különbözik az eddigi rendszerektől, így például attól is, amit a Fészekrakó programban alkalmaznak. "A Fészekrakónál arról szól a garanciavállalás, hogy fizetésképtelenség esetén a bank megkapja a pénzét, és nem kell elárverezni a hitelfelvevő lakását. Ugyanakkor ez az adósság nem tűnik el, csak éppen az állam jogot nyer arra, hogy adó formájában hajtsa be ezt az összeget az APEH-on keresztül" – mondta az elnökhelyettes. A kanadai rendszerben viszont az a lényeg, hogy ha valaki felvesz egy nagyobb összeg? jelzáloghitelt, tudjon olyan biztosítást kötni rá, hogy ha esetleg megbetegszik, vagy önhibáján kívül munkanélküli, így fizetésképtelen lesz, akkor a szerződésben levő biztosítóintézet fizesse helyette a fennmaradó törlesztőrészleteket a hátralévő futamidőben. Ez az időtáv pedig akár tíz évet is
jelenthet, hiszen egy jelzáloghitel átlagos futamideje hét-tizenöt év közé tehető. 

"Ha tehát valaki felvesz egy nagyobb összeg? jelzáloghitelt, és emiatt havonta százezer forintot kellene törlesztenie, akkor érdemes megfontolni, hogy inkább néhány ezer forinttal többet ad ki havonta azért, hogy az évek során esetlegesen felmerülő problémák miatt senki se vegye el a lakását, biztonságban legyen a családja. Ebben az esetben ugyanis a biztosító az ügyfél helyett fizeti a részleteket. Hasonlóan egyébként, mint egy életbiztosításnál" – magyarázta a modell lényegét Leitner József.

Ennek a biztosítóintézetnek nagy valószínűséggel – a kanadai előképet követve – magánbiztosító-intézetnek kell lennie, hiszen ma a magyar államnak nincs erre maradéktalanul alkalmas intézménye. Ez azonban nem zárja ki az esetleges állami szerepvállalás lehetőségét sem – fejtegette az elnökhelyettes. Az államnak elsősorban azért állna érdekében átvállalni a jelzálog-biztosítás díjának egy részét (például a díj egyharmadát vagy egynegyedét), mert ez esetben egy elhalálozás, rokkantság vagy elbocsátás következtében nem kerülne egy egész család szociális csapdába. "Ez a támogatás ösztönözné a felelősen gondolkodó családokat. Habár egy ilyen együttműködés során az állam is, és mi, hitelfelvevők is kockáztatunk, de az államnak megéri, hogy ne váljunk pár év múlva úgynevezett szociális esetté."

Leitner többször is hangsúlyozta: ennek a kanadai modellnek nincsen kapcsolódása a Fészekrakó konstrukcióhoz. Nem igazak tehát azok a híresztelések, hogy a kanadai modell átvételének hatásaként a Fészekrakó programban 5 százalékra csökkenthető a kötelező önrész. "A kanadai modell átvétele inkább egy új szolgáltatás. A Fészekrakónál egyébként ilyen új elem nem is várható. Olyan változtatások elképzelhetők, mint az életkorhatárok elmozdítása stb. De ezeket az első időszak tapasztalatai és a felmerülő igények indokolják, és nem más" – pontosított az elnökhelyettes.

Ha a kanadai modell megvalósulna, akkor ebben a rendszerben is reálisan egy 10 százalékos önrésszel kellene kalkulálni. Ennél kevesebb nem engedhető meg, mert az már magát a hitelfelvevőt veszélyeztetné – fogalmazott Leitner József. Ez a 10 százalék a biztosítéka annak, hogy az adott család tényleg képes a szükséges megtakarításra, illetve a havi törlesztőrészlet kifizetésére.

Az észak-amerikai kuriózum

Vegyük számba, mit is lehet tudni erről az Észak-Amerikában olyannyira bevált szisztémáról. A garanciaalap fél évszázados múltra tekint vissza Kanadában. Bevezetésének kezdetekor, a negyvenes években, a lakásfinanszírozáshoz szükséges összeg 40-50 százalékával kellett rendelkeznie a hitelfelvevőnek ahhoz, hogy hitelhez jusson. Később a saját forrás mértéke 35, 25, majd 10 százalékra csökkent. 2000 óta pedig elegendő a teljes összeg 5 százalékát előteremteni a jelzáloghitel felvételéhez.

Az állami alapítású CMHC évek óta magánszektorra jellemző felépítéssel, közhasznú társaságként működik. Tevékenységének alappillére a lakásfinanszírozás, emellett azonban kiterjedt kutatásokat is folytatnak, segítik a rászorultak otthonteremtését, és nemzetközi tanácsadással is foglalkoznak. (2001-ben például a 444 milliárdos lakossági jelzáloghitel-állomány 40 százalékát a CMHC biztosította.)

A CMHC jelzálog-biztosítási rendszerének bevezetését a finanszírozók kockázatának csökkentésére találták ki. A biztosításért 100 ezer kanadai dollárig 2,5 százalék prémiumot fizetnek az adósok, a maximális biztosítható összeg egyébként 250 ezer dollár, amelynél 3,75 százalék a tarifa. A kanadai jelzáloghitelezés szabályainak értelmében csak azt a hitelt kell biztosítani, amelynél az önrész aránya nem éri el a 25 százalékot. A szerződéseket öt-hét évre kötik, a kamat mértéke hat hónaptól öt évig rögzíthető. Ennek lejárta után újratárgyalják a kondíciókat, a kölcsön maximális amortizációja huszonöt év.

A CMHC garanciája a jelzáloghitelt nyújtó számára azt jelenti, hogy amennyiben az adós nem fizet, a CMHC a bank jelzésére azonnal fizeti a hátramaradt törlesztőrészleteket, és fél év elteltével – ha közben az adós nem rendezi a sorait – a CMHC kapja meg az ingatlan tulajdonjogát. Az értékesítés és a költségek levonása után, ha marad valami, azt az adós visszakapja.

A garanciaalap létrehozása számos pozitív hatással járt. Bővült a lakáshitel-kínálat, fokozódott a verseny, a kamatok pedig egyre inkább a piac szabályozása alá kerültek. Lehetővé vált az is, hogy a kormányzat kivonuljon a közvetlen kölcsönzésből és támogatásokból, a kamatláb-szubvenciókból és a szövetségi hitelezési veszteség garanciáiból. Működése óta minden harmadik háztartásnak segített a program, s eredményeképpen ma már 5 százalékos önerővel is lakástulajdont lehet szerezni bárhol az országban. 

A biztosítások díjából a CMHC nemhogy önfenntartóvá, de nyereségessé is vált az elmúlt évek során. Ennek köszönhetően képessé vált a szociális lakásproblémák menedzselésére, mígnem 1996-tól már ezt is teljes mértékben a piacra bízhatták. A fejlesztők ugyanis annyi kedvezményben részesülnek, hogy bőven megéri számukra a bérlakásépítés.

Fészekrakó: februári gyorsmérleg

A program eddigi tapasztalatairól készült összefoglalók szerint az ügyfélszolgálatnál február 1. óta 1240 személyes érdeklődőt regisztráltak. Emellett 4260-an telefonon keresztül, és 1420-an e-mailben kértek tájékoztatást a részletekről. 

A Fészekrakó program honlapja az első négy héten mintegy 87 ezer látogatást és 72 ezer hitelkalkulációs műveletet regisztrált. A hat piacvezető lakossági banknál ugyanebben az időben 50 ezer érdeklődő járt, 545 hitelkérelmet fogadtak be, és ezek közül 152 szerződést már alá is írtak.
(www.eurohirek.hu)

Olvasson tovább: