Kereső toggle

Fájdalmas lecke a kapitalizmusról

Nincs bizalom – nincs pénz

Továbbítás emailben
Cikk nyomtatása

Megállíthatatlan lavinát indított el a KPMH Ingatlanfejlesztési Szövetkezet és a Vertical Invest Ingatlanszövetkezet ellen közel egy éve sikkasztás és tőkebefektetési csalás gyanújával megkezdett rendőrségi nyomozás. A tavalyi ingatlanszövetkezeti botrányok hatására több ismert, évek óta működő ingatlanszövetkezet (Pilis-Invest, Baumag) vált fizetésképtelenné a szövetkezet vagyonának jelentős részét birtokló kisbefektetők bizalmának teljes elvesztése következtében. A szövetkezetek fizetésképtelensége a kisbefektetők számára az általuk befektetett vagyon teljes elvesztését is jelentheti. A Parlament előtti tüntetésre is vállalkozó, brüsszeli botránykeltéssel fenyegetőző emberek most a saját bőrükön tanulják a "kockázatkezelést".



Baumag-károsultak a Legfőbb Ügyészség előtt. Nem volt garancia Fotó: MTI

A botrányok hatására a szövetkezeti tagok tömegesen akarták megszüntetni a piaci feltételeknél jóval magasabb hozamot ígérő befektetéseiket, melyek kifizetésére a jelentős roham következtében a szövetkezetek nem rendelkeztek megfelelő pénzügyi fedezettel. A szövetkezetek fizetésképtelensége a kisbefektetők számára azonban az általuk befektetett vagyon teljes elvesztését is jelentheti, mivel az ingatlanszövetkezetek nem tartoznak a PSZÁF felügyeleti hatásköre alá, így nincs semmilyen állami garancia a szövetkezeti befektetésekre. Fizetésképtelenség esetén sem az Országos Betétbiztosítási Alap, sem a Befektetővédelmi Alap nem kártalanítja a befektetőket, felszámolás esetén pedig a szövetkezeti tagok a kifizetési sorrend végén állnak. Öt hónappal az első ingatlanszövetkezeti botrány kirobbanása után, tavaly októberben az egyik legpatinásabb hazai ingatlanszövetkezet, a Baumag is lehúzta rolóit a 40 milliárd forint kifizetést váró közel tizennyolcezer kisbefektetője előtt. 

A Baumag-ügy jelenlegi állása szerint úgy tűnik, hogy a kisbefektetők aláírásgyűjtése és az érdekképviseleti szerv megalakítása kevésnek bizonyult. Az elmúlt hónap végén ugyanis a Fővárosi Bíróság elrendelte a Baumag cégcsoporthoz tartozó Baumag Stratégiai Fejlesztő Szövetkezet felszámolását. A kisbefektetők ezért jelenleg csak abban bízhatnak, hogy a felszámolást követően a cég vagyonából nekik is marad valami. Ezzel egy időben az ingatlanszövetkezetek utolsó bástyája is leomlott, március elejétől a Pilis-Invest Ingatlanbefektetési és Hasznosító Szövetkezet is beszüntette kifizetéseit befektetői számára. A garantált hozamra százezreket-milliókat befizetők mintegy 4200 tagja nem kapja meg sem a befizetett pénzét, sem a hozamot.

Az ingatlanszövetkezetek és az ingatlanalapok összehasonlítása

Az ingatlanszövetkezetek sorozatos bukásai természetesen nem jelentik azt, hogy minden ingatlanbefektetés veszélyes játék volna. Megspórolt forintjaink okos forgatása végett vessünk egy pillantást az ingatlan alapú befektetések törvényi szabályozására. 

A befektetési szövetkezetek működését az 1992. évi I. törvény és a 2000. évi CXLI. törvény szabályozza. A befektetési szövetkezetek kizárólag tagjaik számára kínálnak befektetési lehetőséget, taggá pedig az válhat, aki részjegyet vásárol. A részjegy nem kamatozik, kilépéskor azonban visszaváltható. Az ingatlanbefektetési szövetkezetek általában tagi kölcsön formájában várnak el befizetéseket tagjaiktól. A tagi kölcsön mértékét, lejáratát, visszafizetésének és felmondásának rendjét, valamint a kamat nagyságát a szövetkezeti törvény szerint a szövetkezet alapszabálya határozza meg, amennyiben pedig ez nem rendelkezik minden részletről, akkor a szövetkezet és a tag közötti egyedi írásbeli megállapodásban kell rendezni. A tagi kölcsönök
visszafizetésére az ingatlanbefektetési szövetkezetek által megvalósított beruházások nyújtanak fedezetet. Így a PSZÁF felügyeleti hatásköre alá nem tartozó szövetkezetek éves szinten akár 20-25 százalékos adómentes hozam elérését is garantálni tudják befektetőik számára. Természetesen nem kizárt, hogy a beruházások megvalósulnak és az üzleti siker garantálja az ígért hozamot, azonban a befektetőnek a törvényes védelem hiánya miatt a magasabb kockázattal is számolnia kell. Törvényes felügyelet hiánya miatt az ingatlanszövetkezetek számára nincs törvényi előírás – és így garancia sem – arra vonatkozóan, hogy a szövetkezet által megképzett ingatlanalap bizonyos százalékban likvid eszközöket (készpénz, államilag garantált értékpapír) tartalmazzon. Ingatlanpiaci dekonjunktúra vagy a befektetők tőkekivonási rohama esetén a szövetkezetnek tőkevisszafizetési és hozamfizetési problémái adódhatnak.

Az ingatlanalapok működését ezzel szemben a Tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény szabályozza. Ez a jogszabály a szervezeti kontroll mellett az alap befektetéseire is szigorúbb szabályokat ír elő. A portfolió összetételére vonatkozó rendelkezések a kockázat megosztását szolgálják. Az ingatlanalap lekötetlen pénzeszközeit csak államilag garantált értékpapírban tarthatja. Tekintettel arra, hogy a diszkont kincstárjegyek (államilag garantált értékpapírok) portfolióbeli arányára nem tartalmaz a törvény megkötést, az alapkezelő egy esetleges, az ingatlanpiac minden szegmensét érintő dekonjunktúra esetén az állampapírok magasabb arányával kompenzálhatja az ingatlanok hozamkiesését, illetve értékcsökkenését. Ugyanakkor kedvező ingatlanpiaci helyzetben hozamtermelő ingatlanok vásárlása útján az állampapírokénál magasabb hozamot tud a befektetési jegyekre fizetni az alap. Meg kell jegyeznünk, hogy az ingatlanalap zökkenőmentes működtetéséhez legalább 10-15 százalékos likvid portfolioarány szükséges. Az ingatlanalap portfoliójának összetételét meghatározó szabályok közé tartozik, hogy nyilvános ingatlanbefektetési alapot legalább egymilliárd, zárt kör? ingatlanalapot legalább ötszázmillió forint jegyzett tőkével lehet létrehozni.

Olvasson tovább: