Kereső toggle

Hitelszigor

Továbbítás emailben
Cikk nyomtatása

Kétélű hatása lehet a napokban életbe lépett „hitelszigornak”. Bár elvileg kevesebb lesz a bedőlt hitel, de az ingatlanpiac még nehezebben jöhet ki a gödörből.

Hétfőtől még nehezebb jelzálog-fedezetű hitelt felvenni ingatlanra, autóra, bár a válság kirobbanása óta eltelt közel másfél évben sem volt könnyű. Ezentúl azonban számos megkötöttségre kell felkészülni. Március 1-től ugyanis az eddigieknél lényegesen kisebb mértékben finanszírozzák a bankok a jelzáloggal igényelt hiteleket: nehezebben és kisebb összegű hitelt kaphatunk, nagyobb önrészre lesz szükség.
Ha az eddigi favorit, svájci frank alapú hitelt szeretnénk igényelni, az ingatlan hitelértékének csupán a 45 százalékát lehet ebben a devizában felvenni. Némileg kedvezőbb a kép az euró esetében: 
60 százalékig, míg a forint esetén 75 százalék erejéig finanszírozható. Amennyiben lízingcégeken keresztül szeretnénk ingatlanhoz jutni, 5 százalékkal magasabb lehet az arány. A gyakorlatban mindez azt jelenti, hogy ha 10 milliós hitelt szeretnénk svájci frankban felvenni, maximum 4,5 millió forintot kaphatunk csak meg, tehát lényegesebben nagyobb önrésszel kell rendelkezni. Praktikusan megszűnik az önrész nélküli, tisztán ingatlanfedezet alapú jelzáloghitel.

Ima a svájci frankért?

Interjú Duronelly Péterrel, a Budapest Alapkezelő Zrt. befektetési vezetőjével

Miközben az euró árfolyama gyakorlatilag visszaállt a válság elôtti szintre, a svájci frank (CHF) még mindig távol áll ettôl, beragadt a 185 forintos szinten. Mi lehet ennek az oka?
– A svájci frank, ha lehet azt mondani, meglehetősen trükkös valuta. Tudni kell, hogy önmagában nem létezik forint/frank árfolyam. A svájci frank árfolyama attól függ, hogyan alakul az árfolyama az euróval szemben, s ez határozza meg a forint/frank árfolyamát.
Akkor úgy kérdezem, hogy mi történt a frankkal az elmúlt években? Úgy tűnik, mintha nem a válság következményei határoznák meg a mozgását.
– Valóban, a svájci frank önálló életet él. Árfolyammozgása nem elsôsorban a helyi gazdaság állapotától függ, Svájc esetében ezt elsősorban a tőkemozgások és a külkereskedelmi forgalom eredménye határozza meg. A frank speciális valutának számít. Mivel az alpesi ország gazdaságában igen nagy a pénzügyi szektor súlya és hatalmas az ott állomásozó pénzeszközök nagysága, ezek mozgása határozza meg alapvetően a svájci frank árfolyamát.
A nemzetközi tôke állandóan mozgásban van: idônként kivonul, máskor visszaáramlik az országba. A válság elôtt kivonult, hiszen sok kecsegtetô befektetés volt világszerte (ekkor gyengült a frank), a válság után viszont visszaáramlott, hiszen itt a svájci bankokban biztonságosabban lehet átvészelni nehéz idôket. Ezért erôsödött a frank az elmúlt idôszakban.
Mi várható a következô idôszakban? Kell azzal számolni, hogy tartósan ilyen erôs lesz a frank árfolyama, azaz hosszú távon megmarad a devizaadósoknak a megugrott adósságállomány?
– Meglepne, ha tovább erôsödne a frank, de nem látható, hogy hosszú távon milyen irányba fog mozogni az árfolyam. A jelzáloghitelek hosszú távra, tizenöt-húsz évre szólnak.
A PSZÁF, az MNB azonban nem véletlenül szólt, és hívta fel rendszeresen a figyelmet arra, hogy valójában nincs ráhatásunk, de még rálátásunk sem a mozgására. Ha euróban adósodott el valaki, még bízhat abban, hogy kiszámíthatóbb az árfolyammozgás, hiszen ezt jobban tudja kontrollálni a magyar gazdaságpolitika.
Aki tehát svájci frankban vett fel hitelt, gyakorlatilag teljes mértékben ki van szolgáltatva a külföldi folyamatoknak?
– Aki svájci frankban adósodott el, az valójában kiszolgáltatja magát a nemzetközi tôkemozgásoknak. Nincs semmilyen ráhatása a folyamatokra. Olyasmi ez, mintha egy kaszinóban játszana. Ha valaki ebben a devizában adósodott el, gyakorlatilag egyet csinálhat, imádkozhat, hogy ne erôsödjön tovább az árfolyam.

Ez az intézkedés nyíltan a jegybank álláspontjának kedvez, melynek értelmében  előtérbe kerül a forinthitel, míg a deviza és elsősorban a svájci frank alapút jelentősen háttérbe szorítanák. A válság kirobbanása és következményei jól rávilágítottak arra, milyen hatalmas kockázatot rejt magában, ha egy másik ország devizájában adósodik el valaki. Abban a pillanatban ugyanis, ha jelentős mértékben gyengül az adott pénz árfolyama, kis rátartással, de biztosan emelkedik a havi törlesztőrészlet. De ennél jóval nagyobb problémát jelent az, hogy eközben az adósságállomány lényegesen magasabbra ugorhat az eredeti összegnél. Az a honfitársunk, aki a válság előtti „békeidőben” vett fel 8 milliós hitelt svájci frankban, ma 9,5 millió forinttal tartozik a banknak, hiszen a frank az akkori 155-160 forintról 185 Ft/CHF-es szintre ragadt be. Az eladósodás mértékének ilyen drámai megugrása azért is fenyegető, mivel a hitelek nagy része svájci frank alapú. (Arról, hogy van-e remény  a svájci frank árfolyamának a válság előtti szintre gyengülésére, lásd keretes írásunkat.)
Bár a jegybank igen derék mértékben csökkenti az alapkamatot, még mindig a forinthitel a legdrágább. Amennyiben svájci frankban vennénk fel hitelt, 6-7 százalékos kamatra kell felkészülni, euró esetében 10 százalék körül alakul, de a forint esetében – bár 15 százalékról jelentősen csökkent – még mindig 12-13 százalék körül mozog. 
A márciusi változásoknak, szigorításoknak a másik oldala az, hogy ezentúl nem lesz elegendő a hitelfelvételhez a minimálbér, még abban az esetben sem, ha mellette további jövedelemmel rendelkeznek. A rendelkezés értelmében gyakorlatilag nem vehetnek fel jelzáloghitelt azok, akiknek nincs papíron megfelelő jövedelmük, csupán feketén dolgoznak. Igencsak előnytelenül hathat a szigorítás a hátrányos térségekben lakók számára, hiszen ki nem mondva léteznek olyan településlisták, amelyeken az ingatlanok szinte forgalomképtelenek, értékük oly alacsony, hogy egy esetleges jelzálogbejegyzésnél nem képviselnek értéket.
A márciusi változásokat várhatóan további szigorítás követi. Amennyiben az új kormány nem rendelkezik másként, június 11-ével életbe léphetnek azok az intézkedések, amelyek alapján a bankok a  mostaninál jóval szigorúbban vizsgálják majd meg a hitelképességünket. Ez minden bizonnyal még inkább szűkítené az alacsonyabb jövedelemmel rendelkezők esélyeit.
Mindezek a folyamatok nem éppen abba az irányba hatnak, hogy a közeljövőben fellendülhessen az ingatlanpiac. A válság negatív hatásai rég nem látott mínuszba sodorhatják az ágazatot. Szakmai becslések szerint az idén csúcsot dönthet az eladatlan új építésű lakások aránya. A KSH adatai szerint a tavalyi harmadik negyedévben 23 százalékkal csökkent az átadott lakások száma, a kiadott építési engedélyek száma pedig
40 százalékkal volt kevesebb, mint egy évvel korábban. Ebből következik, hogy az idén ennyivel kevesebb új lakás épül. Bár eddig arról szóltak a hírek, hogy ezrével állnak üresen az új lakások a fővárosban, lassan már az lesz a téma, hogy hiánycikké válnak. Eközben a használt lakások ára lényegesen csökken: tavaly 8 százalékkal esett, s az idén várhatóan további 3 százalékkal mérséklődik a fővárosban.
Minden éremnek két oldala van. Az intézkedés mögött álló pozitív törekvés nyilvánvalóan az volt, hogy a jövőben lehetőség szerint a minimálisra csökkenjenek a hitelbedőlések, azaz ne adjanak fűnek-fának hitelt a bankok. A válság sajnálatos negatívuma, hogy már az első időszakában tömegekről derült ki, hogy a legkisebb árfolyamgyengülésre, kamatemelésre „kifeszült” a fizetőképességük, s már képtelenek az adósságuk törlesztésére. Az úgynevezett BAR-listán a válság előtti 670 ezer fizetésképtelen adós száma tavaly egymillió fölé ugrott – és még nincs vége a sornak.

Szorul a hurok

Kis túlzással vadkapitalizmus uralkodott eddig a hitelezési piacon. Ahogy az Egyesült Államokban, úgy nálunk is jó üzletnek bizonyult az úgynevezett „subprime” piac, azaz az alapvetően hitelképtelen emberek számára méregdrága hiteleket nyújtani. Számos magánpénzintézet szakosodott ugyanis az elmúlt években a BAR-listásokra, a minimálbéresekre vagy igazolt jövedelemmel nem rendelkezőkre, akiknek jelentős kamatfelárral, óriási díjelszámolásokkal és opciós szerződéssel, az ügyfél számára ellenőrizhetetlen módon kötöttek hitelszerződéseket. A válság ezt a réteget érintette legelőször és  leginkább. Már jó ideje borzolják az idegeket a brutális kilakoltatások, az ingatlanok féláron való kényszerértékesítése, utcára kidobott családok siralma. A bicskanyitogató esetekre felfigyelt a Nemzeti Nyomozó Hatóság és a PSZÁF is. A nyomozó hatóság száznál is több kétes ügyet vizsgál, a PSZÁF pedig próbapert indított az ügyfelek nevében 12 problémásnak tűnő pénzügyi szolgáltató
cég ellen. Vizsgálatuk ugyanis bebizonyította, hogy számos esetben tudatosan használták ki a BAR-listások alacsony jövedelmezőségét, kiszolgáltatottságát. A szerződésben kikötötték, hogy a cég önhatalmúan gyakorlatilag átválthatja a devizaadósságot forintra, az ügyfélnek ugyanakkor arra sincs joga, hogy felmondja a megállapodást. Olyan opciós szerződést írattak alá ügyfeleikkel, melynek értelmében 60 napot meghaladó nem fizetés esetén az adós elveszíti a jogot arra, hogy maga értékesítse az ingatlanát, a cégek azonnal, akár féláron is eladták a pórul járt családok feje fölül a lakásukat. A vizsgálatok kiderítették, hogy gyakran tulajdonosi átfedés volt a hitelező és a végrehajtó között. Jellemzôen 600-800 ezres tételeket fizettettek ki az ügyfelekkel mindenféle szerződési díjak címén. A próbaper – amennyiben sikerrel jár –,
reményt adhat a pórul járt családoknak, hiszen a bíróság várható pozitív végzése alapján elindíthatják a maguk perét a hitelnyújtó cégekkel szemben.

Olvasson tovább: