Kereső toggle

Áttörés előtt? - Még több állami forrás otthonteremtésre

Továbbítás emailben
Cikk nyomtatása

2017-re áttörést várnak a bankok és a befektetők az új lakások piacának kínálatában. Ebben a felhajtóerőt egyrészt az áfa-visszaigénylési lehetőség jelenti, másrészt az új lakások iránti igény, amiben benne van a másfél éve elindított CSOK-rendszer is. Az érdeklődők viszont óvatosak: nagyjából egyötödük jut el a CSOK-igénylésig – többnyire a 2 vagy 3 gyermekkel, illetve önrésszel is rendelkező családok –, s többségük használt lakás vételére veszi fel a támogatást.

Tavaly szeptemberben ismét javítottak a családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) igénylésének feltételein, hogy többen juthassanak hozzá a támogatáshoz. Úgy tűnik, ezzel együtt óvatosak az emberek, mert nem akarnak eladósodni. Mint ismert, új építésű lakás vásárlása vagy építése esetén a legalább 3 gyerekes – vagy 3 gyereket vállaló – párok 10 millió forint vissza nem térítendő támogatást igényelhetnek, ami mellé meghatározott feltételek esetén maximum 10 millió forint kamattámogatott hitelt is kaphatnak. Használt lakás vásárlása esetén a gyerekszám függvényében 600 ezer forinttól 2 750 ezer forintig igényelhető támogatás. (Lásd erről bővebben: Itt a kormány új otthonteremtési programja. Hetek, 2016. január 8.)  
A CSOK tavaly év eleji beharangozóján Rétvári Bence, az EMMI politikai államtitkára elmondta: a kormány reményei szerint az évente épülő új lakások száma az eddigi 8 ezerről ismét megközelítheti majd a korábbi 40 ezres mértéket, s már évi 3 ezer plusz új lakás fedezné az áfakiesést. Mint ismert, tavaly január elseje óta 27 százalékról 5 százalékra csökkent az új lakásvásárlás áfája legfeljebb 150 négyzetméteres lakások és 300 négyzetméteres házak esetében. Önerős építkezésnél 5 millió forintig az áfa összege visszaigényelhető.
Rétvári akkor kitért arra is, hogy az új támogatás feltételeinek több mint 200 ezer olyan család felel meg, ahol három vagy több gyermek él, és abban bíznak, hogy a jövőben még több ilyen család lesz.
Szakértők kezdettől körültekintésre intették az embereket, mondván: érdemes kivárni az elköteleződéssel. Az új építésű lakások piaca szűk, az ingatlanárakat sokféle tényező befolyásolja, s a valós kínálat kialakulása legkorábban 2017 végére várható, hiszen egy-egy projekt megvalósulása legalább másfél-két év.

36 ezer igénylő

Dömötör Csaba, a Miniszterelnöki Kabinetiroda parlamenti államtitkára múlt héten egy sajtótájékoztatón elmondta: a program 2015-ös bevezetése óta 36 ezer igénylést fogadtak be, ezek összértéke 87 milliárd forint. Hozzátette: idén a tavalyihoz képest mintegy 30 százalékkal nagyobb forrást, 211 milliárd forintot biztosítanak az otthonteremtési programra.
A Magyar Idők a napokban szellőztetett meg egy friss minisztériumi háttértanulmányt, amely szerint 2016-ban több, mint 111 ezer család érdeklődött a bankfiókokban a CSOK-ról, és csaknem 26 ezer kérelmet fogadtak be a pénzintézetek 76 milliárd forint összegben. Ténylegesen 23 ezer szerződést kötöttek meg, amelyek 66 milliárd forintról szóltak. A befogadott kérelmek kétharmada használt lakás vásárlására irányult, 30 százaléka új lakás építésére vagy vásárlására, 3 százaléka pedig bővítésre vonatkozott. A nagycsaládosok által új ingatlanra igényelhető 10 millió forintos CSOK-ot 4800 család – az igénylők 20 százaléka – kérte. Ez kétszerese az egy évvel korábbi aránynak, tehát ha lassan is, de nő az érdeklődés.
Leginkább az új lakásigénylések száma ugrott meg: a korábbi 150-nel szemben tavaly havonta több mint 670-en kérték az erre vonatkozó CSOK-ot. Nőtt a nagycsaládos igénylők száma is, az összes igénylő 54 százaléka 2 gyermek után, 29 százaléka
3 vagy több, 16 százaléka 1 gyermek után igényelte a támogatást. Az esetek 63 százalékában már megszületett,
37 százalékában pedig tervezett gyermek(ek) után igényelték a CSOK-ot.
A Magyar Idők azt is közölte: tavaly az első félév során 4840 igénylő részesült a forgalmi adó visszatérítéséből. A 21,7 milliárd forintos összeg azt jelenti, hogy egy család átlagosan 4,5 millió forintot tudott visszaigényelni háza építéséhez.
A KSH nemrégiben közzétett adatai szerint pedig tavaly január és szeptember között tovább bővült a lakáspiac, és folytatódott az ingatlanárak emelkedése. A 2010-es árakhoz képest a használt lakások ára átlagosan 15 százalékkal, az újaké 19 százalékkal volt drágább. Az eladott használt lakásokon belül a hangsúly az alacsonyabb értékűek felé tolódott. Budapesten például az eladott lakások közel kétharmada 60 négyzetméter alatti volt.
Főként a nagyvárosok, leginkább Budapest kisebb lakásainak ára emelkedett gyors ütemben: 2008 óta több mint 30 százalékkal drágultak a 60 négyzetméter alatti használt lakások a fővárosban. 2015-höz képest Budapesten átlagosan csaknem 3 millió forinttal került többe egy használt lakás tavaly. A megyeszékhelyeken átlagosan 9,6, a kisebb városokban 2 százalékkal drágultak a használt lakások egy év alatt.
Az új lakások átlagára tavaly a fővárosban közel 590 ezer forint volt négyzetméterenként, Sopronban, Debrecenben, Kecskeméten mintegy 400 ezer forint, más nagyvárosokban, például Győrben 350 ezer forint körül.
Tavaly valamivel több lakást értékesítettek, mint egy évvel korábban. Az év első három negyedévében 99,3 ezer lakást adtak el, amelyből 96,8 ezer volt használt, 2500 új, miközben 2800 új lakás épült értékesítési céllal. A vizsgált időszakban inkább a korábbi években épült lakások értékesítése zajlott, az eladott új lakások közel fele 2015 előtt épült épületben található. Mindemellett az építési kedv fellendülését mutatja, hogy tavaly két és félszeresére nőtt a kiadott lakásépítési engedélyek száma.
2016-ban a bankokhoz érkezett CSOK-igénylések többsége még mindig használt lakásokra vonatkozott – jóllehet, az enyhítések között már szerepelt a tervasztalról megvásárolt lakások támogatása is. (2016-ban megkétszereződött az eladásra kínált új lakások száma, ezek nagy része azonban még terv szintjén létezik.) Hornung Ágnes, a Nemzetgazdasági Minisztérium pénzügyekért felelős államtitkára úgy nyilatkozott: azzal, hogy beindulnak a lakásépítések, a CSOK-igénylések száma is várhatóan nőni fog.

Piaci robbanás jön?

Elemzők 2017-ben az építőipari termelés egyértelmű növekedésére számítanak, amiben az uniós támogatások mellett már a CSOK hatása is érvényesülni fog. Az ágazat legnagyobb vállalatait összefogó Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület előrejelzése szerint 2008 óta most érik el a legkiemelkedőbb eredményeket az ingatlanfejlesztésben, s ez a lakásépítésekre is kiterjed. A fellendülés oka a CSOK és az áfacsökkentés bevezetése, valamint a központi költségvetés stabilitása. Az egyesület felhívta a figyelmet arra, hogy az áfacsökkentés mindössze 2019-ig szól, aminek a meghosszabbítását ajánlják, különben 2018-ban a fejlesztők várhatóan már nem kezdenek új beruházásokat. Ebben a szférában ma az is igen gyakori, hogy a beruházók korábban félbehagyott lakásépítési projekteket újraélesztenek és befejeznek. 
Az áfacsökkentés időtartamának meghosszabbítását szorgalmazza a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület (LTE) is. Mint közleményükben kifejtik: a lakásépítések jelentős emelkedése az elmúlt év fontos pozitív változása volt, s ez elsősorban az új lakások adásvételét érintő áfacsökkentésnek köszönhető. Mint írják, a lakásállomány megújításához évi 40 ezer lakás felépítése lenne szükséges, aminek alapfeltétele lenne a kiszámíthatóság, ezért az áfavisszaigénylés lehetőségét legalább 10 évre meghosszabbítanák. Az LTE szerint leginkább egy hosszú távú, kiszámítható lakásprogram hiányzik, és az államnak elsősorban megfizethető bérlakások építésére és a meglévő lakások felújítási, korszerűsítési lehetőségének a támogatására kellene fókuszálnia.
„Az ingatlanárak növekedése összefügg azzal, hogy tavaly az építőanyagárak is megemelkedtek, valamint az építőipar súlyos szakemberhiánnyal küzd, ami miatt nagyon lelassulnak a kivitelezési munkák. Olykor komoly fizetésekért sem találni embert – a megemelt minimálbérekkel ugyanis sem itthon tartani, sem hazacsábítani nem lehet a jó szakmunkásokat” – mondta el lapunknak egy építésvezető, aki szerint ezzel együtt is kibillent az építőipar az eddigi holtpontról, és fellendülőben van az építési kedv, a magánépítkezések és a lakóparkok tekintetében is. Más kérdés, hogy az új építésű lakások piaca annyira szűk, hogy sokszor CSOK nélkül is elkelnek a lakások.
Az alapprobléma, hogy kevés a családok saját tőkéje, és túl bizonytalan gyerek nélkül bevállalni a CSOK-ot, nem véletlen, hogy a többség meglévő 2 vagy 3 gyerek után veszi igénybe a támogatást. Olyan kockázati tényezőt építettek bele ugyanis, ami egy devizahitellel felér, ha a házaspár nem tudja teljesíteni a vállalt gyerekszámot. Így leginkább a tehetős nagycsaládosok élnek a lehetőséggel – magyarázza a szakember, aki szerint használt ingatlanhoz jutni még mindig könnyebb, így azt kellene lehetővé tenni állami ösztönzőkkel, hogy energetikailag korszerűsíteni, felújítani, bővíteni lehessen a meglévő otthonokat. A többségnek lenne ingatlanja, amit viszont nem bővíthet, mert az életszerűtlen szabályoknak nem felel meg – például meglévő családi ház tetőtér-beépítésére nem adnak megfelelő támogatást.
Az egyes önkormányzatok által ingyenesen vagy jutányosan felkínált telkek sem annyira kelendők, mint várták. Az eddigi tapasztalatok szerint a felük, harmaduk talál gazdára, hiszen sokféle egyéb megfontolás is szerepet játszik egy családi döntésben. A szakember a legnagyobb problémát abban látja, hogy a CSOK-konstrukció jogszabályilag nem átlátható, és nem azoknak a széles rétegeknek segít, akiknek igazán kellene.

A CSOK tavaly őszi változásai

1. Az új szabályozás szerint osztatlan közös tulajdonban álló lakások építésekor a bank már az építés alatt megállapíthatja a jogosultságot, így a támogatás folyósításával nem kell megvárni, amíg az ingatlan társasházzá alakul. (Eddig gyakori volt, hogy az osztatlan közös tulajdonra hivatkozva elutasítottak kérelmeket.)
2. Az osztatlan közös tulajdonban álló telkeken épülő lakásokra ugyancsak igénybe lehet majd venni a CSOK-ot, ha a tulajdonosok egymással használati megosztási megállapodást kötnek, vagyis nem kell társasházzá nyilvánítani az épületet. (Ez például az osztatlan közös tulajdonon ikerházat építőknek jelent segítséget.) Ezenfelül az építőközösségek is jogosultak a jövőben a CSOK-ra.
3. Az igénylésnél 25 éves korig lehet figyelembe venni a gyermekeket, függetlenül attól, hogy felsőoktatásban tanulnak vagy sem. (Eddig csak akkor lehetett figyelembe venni 25 éves korig a gyermeket, ha felsőoktatásban tanult, egyébként pedig csak 20 éves korig volt erre lehetőség.) A megváltozott munkaképességű gyermekeket korhatár nélkül figyelembe lehet venni az igénylésnél.
4. Az úgynevezett tervezőasztalról értékesített ingatlanokra is igényelhetővé vált most a CSOK, már az ingatlan használatba vétele előtt.
5. A magzatot már 12 hetes korától figyelembe lehet venni – a korábbi 24 helyett – az igénylésnél. Ez például a 40. évüket betöltött igénylőket érintheti, akiknek a kérelmét eddig elutasították.
6. Ha egy gyermek mindkét szülőjét elveszíti, ezentúl a gyámja is igényelheti a CSOK-ot, feltéve, hogy a gyámság már egy éve fennáll.
7. Azok is igénybe vehetik a CSOK-ot, akik szolgálati lakásban élnek, például a fegyveres testületek tagjai vagy a családos lelkészek, és rájuk erre az időszakra nem vonatkozik majd a bentlakási kötelezettség.
8. Ha elhunyt az igénylő, akkor egyenes ági rokona, házastársa, élettársa is tulajdonjogot szerezhet a CSOK-kal terhelt ingatlanon anélkül, hogy vissza kellene fizetnie a támogatást.