Kereső toggle

Használtlakás-beszámítási program

Csere-bere fogadom

Továbbítás emailben
Cikk nyomtatása

Pár hete startolt a budapesti lakáspiacon az Otthon Centrum (OC) egyik újdonsága, a használtlakás-beszámítási program. Az elképzelés lényege, hogy ezentúl úgy vásárolhatunk új építés? lakást a régi otthonunk helyett, hogy azt az átköltözésig el sem kell hagynunk. Sőt az ilyenkor szokásos szociálpolitikai támogatásról, illetve áfa-visszaigénylési lehetőségről sem kell lemondanunk. Bár a projekt jelenleg csak a fővárosi lakástulajdonosok számára elérhető, jövőre már néhány vidéki nagyvárosban is beindulhat a közkelet?bb nevén HLB-programnak rövidített kezdeményezés. 



Új lakások – könnyebb átmenet Fotó: Somorjai L.

"A mai körülmények között szinte lehetetlen a továbblépés egy új építés? lakás irányába azok számára, akik például egy 10 millió forintot érő lakásban élnek, és mindössze 2 millió forintnyi készpénzzel rendelkeznek. Ha adott esetben egy 20 millió forintos új lakást szeretnének vásárolni, ehhez mintegy 6-8 millió forint szabad tőkére lenne szükségük. A HLB-program viszont ez utóbbi nélkül képes megoldani a problémát" – tárta fel a kezdeményezés lényegét Csuhay Attila, az OC HLB Kft. ügyvezető igazgatója. 

Manapság egy új lakás megvásárlására általában csak akkor van lehetőség, ha a vevő rögtön el tudja adni meglévő ingatlanját. A régi lakás eladása viszont mára meglehetősen nehézkessé vált. Főleg ha egyedül, tapasztalatok nélkül vág neki az ember. (Ezt az egyre laposodó használtlakás-piaci forgalom is bizonyítja.) A költözni vágyók gyakran kerülnek olyan helyzetbe, hogy szinte "két szék között a pad alá esnek": azaz ha sikerül is eladni a régit, amíg az újba be nem költöznek, általában tetemes albérleti kiadásokkal kell megküzdeniük. De ha nem is mennek albérletbe, mindenképpen számolniuk kell az ide-odaköltözés költségeivel, egyéb kellemetlenségeivel. Ellenkező esetben pedig, ha nem érkezik a kívánt időben a kívánt vevő, esetleg emiatt kénytelenek lesznek nyomott áron, "kényszerből" értékesíteni a régi otthont. 

Az új építés? lakást vásárló ügyfelek esetében viszont az OC az ügyfél meglévő használt lakását megvásárolja, és a kiköltözést követően továbbértékesíti. Ez először is kényelmes, hiszen a vásárló mindaddig régi lakásában maradhat, míg át nem adják az új ingatlant, másrészt biztonságos, hiszen a beköltözés időpontja – minden további nélkül – akár kétszer is módosítható. Az OC-szerződésben azt is biztosítják, hogy a kijelölt időpontban – függetlenül az aktuális piaci viszonyoktól – biztosan a rögzített értéken veszik át az ingatlant. Ez általában, a független értékbecslők által megállapított forgalmi érték 85-90 százaléka. Ez minden szempontból jutányos, hiszen ebben a diszkontban már benne foglaltatik az ilyenkor "szokásos", 4-5 százalékos közvetítői jutalék is.

A HLB-program keretein belül – egy bonyolult jogi eljárás következtében – lehetőség nyílik arra is, hogy gyermekes családok igénybe vegyék a szociálpolitikai támogatást, illetve az áfa-visszaigénylés lehetőségét. A "félszocpolt" a hatályos szabályok szerint csak akkor lehet felvenni, ha a család már eladta a régi lakását. A HLB-ben ez jogilag megtörténik, habár az új lakás átadásáig benne lakhatnak. 

A támogatás összege egy gyermek után 400 ezer forint, két gyermek után egymillió.

Ingatlanpiaci szakértők egyetértenek abban, hogy a jövőben csak nőni fog a használt és új építés? lakások közötti árkülönbözet. Éppen emiatt egyáltalán nem mindegy, hogy egy építési projekt kezdetén sikerül lekötni egy-egy lakást vagy csak az átadás előtt pár héttel. A négyzetméterár-növekedés éves szinten akár a 10 százalékot is meghaladhatja egy-egy építési projekten belül! Nem beszélve arról, hogy a fejlesztők is számos kedvezményt tartogatnak azok számára, akik még az első időszakban foglalják le a lakásokat. A HLB-program erre is megoldást kínál azzal, hogy a vásárló olyan lakóprojektek kínálataiból is tud választani, amelyek akár csak egy-másfél év múlva épülnek meg. 

Nagygyörgy Tibor, az OC tulajdonos-vezérigazgatója a Hetek kérdésére elmondta, hogy a programban való részvételt nem akadályozza, ha valaki nem az OC kínálatából választ új lakást, hanem esetleg egy kész tervvel állít be, amit meg szeretne "finanszíroztatni". Ez is lehetséges, de egy 2-3 százalékos diszkonttal is számolniuk kell azoknak, akik ezt az utat választják – tette hozzá. Nyilvánvaló, hogy a legjobb konstrukció akkor garantált, ha valaki az OC kínálatából választ. Az OC kiterjedt értékesítői hálózatának köszönhetően ez közel 6000 új építés? ingatlant jelent országszerte. 

A szolgáltatás költségoldala a következőképpen fest: egyszeri belépési díjként be kell fizetni 50 ezer forintot. Ez tartalmazza az értékbecslést, a beszámítási érték meghatározását, valamint egy személyre szabott pénzügyi terv és ajánlat készítését. (Ezek után még van lehetőség a visszalépésre. Ebben az esetben visszakapunk minden dokumentumot, a befizetett összeget azonban már nem látjuk viszont.) A HLB-ben arra is lehetőség van, hogy olyan használt lakást számítsanak be, amely nem áll az illető tulajdonában. Ehhez azonban az igazi tulajdonos hozzájárulási nyilatkozata is szükséges.

A kiadások másik része az áthidalóhitel felvételéhez kapcsolódik. Az új lakás lefoglalásához szükséges indulórészlet befizetése ugyanis szükségessé teheti egy áthidalóhitel felvételét. Zárt konstrukcióról lévén szó, az OC ezt a hitelfelvételt is könnyebbé tudja tenni azáltal, hogy a vele kooperáló bank az átlagnál magasabb összeg? – vagyis a forgalmi érték 60-70 százalékát jelentő – áthidalóhitel nyújtására is hajlandó. Bár az OC-vel szerződött lakossági hitelintézet kilétét – technikai okok miatt – egyelőre még homály fedi, annyi bizonyos, hogy e hitel esetében egy közel 6 százalékos THM-mel kell kalkulálnunk, a törlesztést pedig intézhetjük havonta, illetve a futamidő végén is egy összegben. 

Összefoglalva: egy 10 milliót érő használt lakásból kiindulva, az OC konstrukciója mintegy 230 ezer forintnyi előnyt jelent a hagyományos értékesítési eljárásokhoz képest. (Még bővebben lásd a
www.oc.hu weboldalt)

Fészekrakás állami módra

Jövő év januárjától indul útjára az állami kezdeményezés? "Fészekrakó Lakásprogram". A direkt 30 év alatti, alacsony keresetű, dolgozó házaspárok, illetve gyermeket vállaló családok számára konstruált rendszer
lehetővé teszi, hogy akár tízszázalékos önrésszel is lakásvásárlási hitelhez jussanak a fiatalok. A tervezet megvalósítására 17 milliárd forintot különítenének el a 2005-ös büdzsében, amely a várakozások szerint jelentősen élénkítené a használt lakások – igencsak lanyhuló – piacát. 

A fészekrakó program gyakorlatilag egy állami kezességvállalással segíti azokat, akiknek még nincsen se lakásuk, se elegendő megtakarításuk, de annyi rendszeres jövedelmük van, hogy a felvett hitel törlesztőrészleteit fizetni tudják. Lapinformációk szerint Csabai Lászlóné
lakásügyi kormánybiztos a programmal kapcsolatban elmondta: a kérelemnél ugyan nem kizárólagos feltétel a házastársi viszony, viszont élettársi kapcsolat esetén is mindenképpen kettejük nevére kell íratni az újonnan vásárolt ingatlant.

A hitelt Budapesten és a megyeszékhelyeken új lakás esetén 15 millió forintig, használt lakás esetén 12 millió forintig lehet igénybe venni. Egyéb vidéki városokban új lakások esetén 12 millió, használtak esetén pedig 8 millió forint a limit. Az állam egyaránt támogatja a forint- és devizaalapú hiteleket is, bár ez utóbbinál az árfolyamkockázat az igénybevevőt terheli.

A fent említett állami kezesség fejében garanciadíjat kell fizetni a törlesztőrészletek után. A kormányzati biztosíték viszont lehetővé teszi, hogy a vásárlásra kiszemelt lakás árának vagy építési költségének akár 80-90 százalékára vegyenek fel hitelt az igénylők. A "fészekrakó ügyfelek", azaz a 30. életévüket be nem töltött fiatalok, még a félszocpolt is felvehetik. Ez – a tervek szerint – nem lesz szociális előfeltételekhez kötve, pusztán annyi szükséges, hogy az első lakáshoz és az első alkalommal vegyék igénybe a támogatást. A félszocpol adott esetben kiváltható vagy bővíthető lenne az úgynevezett "otthonteremtési kedvezménnyel". Ez szintén új lehetőség, és akár a fészekrakó programtól függetlenül is lehívható: a használt lakás vásárlásához kapcsolódó 50 százalékos lakásépítési támogatást (vagyis otthonteremtési kedvezményt) minden olyan 35 év alatti házaspár felveheti, akiknek még nincs a tulajdonukban lakóingatlan. 

Mindezek mellett 2005-ben bevezetnék még a – szigorúan rászorultság alapon igénybe vehető – lakbértámogatás rendszerét is: az állami támogatás mértéke a lakbér 30 százaléka lehet, és maximum havi 7000 forint.

Olvasson tovább: