Kereső toggle

Újítás a lakáshitelezésben

Vitatott kanadai modell

Továbbítás emailben
Cikk nyomtatása

Akár másfél éven belül is megvalósulhat a kormány új terve, az úgynevezett kanadai modell, amely szerint 20–25 százalékkal csökkentenék az államilag támogatott lakáshitelek felvételéhez szükséges önrész nagyságát. Az Észak-Amerikában egyébként már ötven éve sikeresen működő ingatlanfinanszírozási rendszer átvétele nagy segítséget jelenthet a pályakezdőknek a lakástulajdon-szerzésben. Míg a kormányzati szakértők és a hitelfolyósító kereskedelmi bankok messzemenően támogatják a terv megvalósulását, vannak, akik inkább arra figyelmeztetnek, hogy semmi sincs ingyen. A minimális önerő nagyon is megtévesztő és veszélyes lehet egy olyan fiatal számára, aki nem rendelkezik még megfelelő jövedelmi bázissal a hitel törlesztéséhez!



Társasház a fővárosban. Kecsegtető lehetőségek Fotó: Somorjai L.

Horváth Csaba, az Infrastruktúrafejlesztési és Lakásügyi Albizottság szocialista elnöke lapunknak elmondta: nemrég egy magyar munkacsoport járt Kanadában, hogy tájékozódjon a helyi lakáshitelezési rendszerről, s ennek hatására még idén júniusban összefoglaló munkaanyagot terjesztenek a kormány elé az itthoni megvalósítás gyakorlati lépéseiről. Horváth úgy látja, ha a kanadai lakásfinanszírozási modell hazai átültetése mögött határozott kormányzati szándék áll, már akár 2005 második felétől is életbe léphet az új rendszer.

Garanciaintézet

A tervek szerint a jelenleg közel 50 százalékos önerő helyett csak 20 százaléknyi saját hozzájárulásra lenne szükség. (Ez az önrész pedig a hitelbiztosítási érték közel 5 százalékának felelne meg.) A hitel többi részére egy garanciaintézet szolgáltatná a biztosítékot, amely indulásként állami és kereskedelmi banki pénzekből lenne "feltöltve". Abban az esetben, ha az ügyfél nem tudja fizetni a hitelét, a garanciaintézet rendezi a banki tartozást, és annak helyébe lép. Innentől már a garanciaintézet gondja, hogy adott esetben elárverezze a lakóingatlant. Kanadában a hitelt felvevő minősítése egy pozitív adóslista alapján történik. Itthon azonban az adatvédelmi ombudsman nem tartja helyénvalónak ennek alkalmazását, úgyhogy nálunk továbbra is a már jól bevált negatív adóslistát fogják használni. Egyébiránt – Horváth szerint – a kanadai modell nagyságrendileg egy az egyben alkalmazható a magyar viszonyok között is.

Ha a rendszer – a sikeres külföldi példa nyomán – valóban önfenntartóvá tud válni, nem jelent túl nagy költségvetési terhet, igazi támogatást jelenthet viszont azoknak a fiataloknak, akik nagyobb jövedelemmel rendelkeznek, de megtakarítással még nem. Most azonban egy 20 százaléknyi saját erő befizetése mellett, – a szocpol-kedvezmény és a lakástakarékpénztári megtakarítás igénybevételének lehetőségével –, előttük is megnyílik az út a sajátlakás-vásárlásra. "Ha évente néhány ezer fiatal lakáshoz tud majd jutni e programon keresztül, akkor már megérte elkezdeni." – foglalta össze a tervezet lényegét Horváth Csaba.

Kockázatok és mellékhatások

A szocialista képviselő a sok pozitívum mellett arra is felhívta a figyelmet, hogy a nagyon vonzó minimális önrész mellett várhatóan emelkedni fog a törlesztőrészlet, s ez könnyen válságba sodorhatja a meggondolatlan ifjú hitelfelvevőket. A csökkentett önrész ugyanis plusz garanciadíjak beépítését teszi szükségessé, ezért Horváth az alacsony jövedelm? fiataloknak inkább a lakbértámogatásos bérlakások igénybevételét ajánlja mindaddig, amíg anyagilag meg nem erősödnek. 

Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Intézet ügyvezető igazgatója szkeptikusabban fogadta a kanadai modell hazai meggyökereztetését. Habár azt Varga is elismeri, hogy az új rendszer nagy segítség lesz a lakásukat eladni szándékozóknak, illetve néhány hitelfelvevői rétegnek, mégis több haszna lenne annak, ha az állam nem a kanadai modellre, hanem például a kamattámogatás mértékének növelésére költené az adófizetők pénzét. A minimális önerő propagálása megtévesztő és veszélyes, "leginkább a száz százalékos szocpol-támogatások időszakára emlékeztet" – mondta az igazgató. 

Hatalmas ellentmondás feszül abban a kijelentésben, állítja Varga, hogy a magas törlesztő részlet fizetésére képes lesz valaki megtakarítások nélkül. "Aki egy ilyen komoly hitelfelvételbe belevág, attól már igenis elvárható egy bizonyos megtakarítóképesség." Egy havi 50 ezer forintos törlesztő részlet rendszeres fizetéséhez ugyanis mindenképpen szükség van némi "spórolásra" – különösen egy "pályakezdő fiatal" esetében! 

Varga szerint az úgymond hat százalékos használt lakások esetén fizetendő hitelkamat valójában több mint hét százalékos hitelköltséget takar, tehát mindenképpen magas. Ilyen körülmények között – egy 5-7 milliós hiteligény esetén – sokkal kedvezőbb kondíciókat biztosít egy devizaalapú lakáshitel felvétele, mint az államilag támogatott. A forintalapú hitel akkor válna kedvezőbbé, ha jelentősen mérséklődne az infláció, és ez által mérséklődnének a hitelköltségek, illetve ha az állampapírokból számított lakáshitel-referenciahozam négy százalék körül alakulna. Ekkor valóban hat százalék lenne a hitelköltség, ám ennek megvalósulása a közeljövőben teljesen irreális. 

Az euró bevezetésének közeledésével együtt viszont a devizás lakáshitelek árfolyamkockázata is egyre jobban csökken. Sőt, Varga szerint az idei év végére akár ki is szoríthatják a piacról az államilag támogatott konstrukciókat, nem várt bevételhez juttatva ezzel a költségvetést. Ezt az elmaradt kiadást pedig már könnyebben lehetne további kamattámogatásokra fordítani – véli az igazgató.

A gazdaságkutató úgy látja, amekkora tőkével a kereskedelmi bankok kiveszik a részüket a kérdéses garanciaalap létrehozásban, annyival akár csökkenthetnék is a hitelhez jutás költségeit. Mivel azonban a lakásszektor köztudottan forráshiányos terület a magyar gazdaságban, úgyhogy "még egy rosszul elhelyezett forrás is többet ér a semminél". 

Egységesített ingatlan-értékbecslés

Sokszor nehezíti a megfelelő összeg? lakáshitelhez jutást az a tény, hogy a bankok, a betétesek védelmére hivatkozva, túl alacsony értékeket állapítanak meg a biztosítékként bevont ingatlanokra. Az ügyfelek kiszolgáltatottságát pedig csak növeli, hogy a hiteligénylésekkel kapcsolatos papírmunkák időigényessége és költségei miatt sokszor nincs lehetőség arra, hogy a már megindított kérelmet átirányítsák egy másik hitelintézethez. 

A sok visszaélés miatt az Országos Lakásügyi és Építési Hivatal (OLÉH) most az ingatlanok értékbecslésének egységesítését vette tervbe. Elképzeléseik szerint jogszabályok segítségével "szakmásítanák" a területet, az értékbecslésre jogosult személyeket pedig hozzáférhető nyilvántartásba vennék. A nyugat-európai gyakorlatnak megfelelően táblázatok, banki adatbázisok és egy egységes szempontrendszer segítené munkájukat.

Így remélhetőleg elkerülhetővé válnának azok az esetek, amikor két értékbecslő ugyanarra az ingatlanra egymásnak teljesen ellentmondó értékeket állapít meg. A piaci alapú értékbecslést azonban, amit főleg a jelzáloghiteleknél végeztetnek, még így is számos tényező torzíthatja. Az aktuális piaci trendek, a kérdéses lakásfajta iránti szezonális kereslet, illetve az értékbecslők eltérő informáltsága mind hatással vannak a végeredményre. Megnyugtató azonban, hogy a 15-20 éves futamidej? hitelek esetében a napi piaci árak által befolyásolt értékbecslés rendszerint nem mérvadó – állítják a szakemberek.
(MTI)

Olvasson tovább: